〈東京・大阪〉コロナ禍の影響によるオフィスマーケットの変貌
東京主要区はIT企業を中心に「オフィスの立地改善」の動きが活発化
コロナ禍の影響でテレワークの普及による出社率の低下に伴い、オフィスの賃貸面積が適正でなくなった企業が、契約面積を縮小する動きが活発となってきています。
特にIT企業が顕著な動きを見せており、コロナ前は空室率が低く賃料も高かった「渋谷エリア」への入居を見合わせていた企業が、契約面積を大幅に減らし渋谷エリアのハイグレードビルへの移転を検討しています。
この移転計画の背景には、経営的視点からの企業戦略があり以下の目的が上げられます。
① 立地改善及びハイグレードビル入居によるリクルート効果
② オフィスの賃貸に関わる総費用の削減
但し、出社率を鑑みオフィスの適正面積を図るには、社員の「業務内容」や「働き方の分析」が必要となり、オフィスを再構築する上で重要なポイントとなります。
2020年8月～2021年7月東京ビジネス地区平均空室率・賃料の推移
三鬼商事発表のデータ（2021年8月時点）によると、 東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の7月時点の平均空室率は6.28％となり、前月に引き続き上昇しました。大型空室の募集開始やグループ企業の集約に伴う解約の動きがあったものの、本社移転などによる成約の動きも見られたことから、東京ビジネス地区全体でこの1カ月間に増加した空室面積は約6千7百坪に止まりました。
平均賃料は21,045円となり、東京ビジネス地区の平均賃料の下げは2020年8月以降、12カ月連続となりました。
新築ビル竣工とテレワーク増進により空室率増加する大阪マーケット
大阪のオフィスビルの動きも、徐々に東京と同じような動きが目立ち始めました。
徐々に、テレワークを取り入れる企業が増えており、オフィスを縮小する動きが出てきています。
関西マーケットは、空室率の増加の割合に対して賃料の下り幅の割合が小さく、移転してもメリットが出ないと考える企業が多いため、館内縮小が中心の動きとなっています。
また、ここ数年はオフィスビルの供給が停滞していましたが、2021年より本町〜梅田地区、新大阪地区を中心に新築オフィスビルの竣工が続きます。
これにより、さらなる空室率増加の後押しとなることが予想されます。
2020年8月～2021年7月大阪ビジネス地区平均空室率・賃料の推移
大阪ビジネス地区の7月時点の平均空室率は4.15％。7月は館内増床や拡張移転などによる小規模な成約の動きが進んだことや、大型解約の影響がなかったこともあり、大阪ビジネス地区全体の空室面積がこの1カ月間で約2千坪減少しました。
7月時点の平均賃料は11,871円、前月比0.03％（3円）下げました。
■主要6区の主な動き
・梅田地区：3.31％、前月比0.18下落。成約の動きは小規模だったものの、解約の動きが少なかったため、同空室率が低下。
・淀屋橋・本町地区：3.81％、前月比0.06ポイント下落。館内増床や拡張移転などに伴う成約の動きが見られたことから、同空室率が低下。
・船場地区：5.09％、前月比0.10ポイント下落。他地区や自社ビルからの移転による成約の動きがあり、同空室率が低下。
・心斎橋・難波地区は5.45％、前月比0.10ポイント下落。館内増床に伴う成約が見られ、同空室率が低下。
・新大阪地区：6.00％、前月比0.12ポイント上昇。縮小移転などによる解約の影響があったことや、成約の動きが少なかったこともあり、同空室率が2015年12月以来の6％台に上昇。
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※こちらの記事は、ダイヤオフィスシステムリーシング担当が現地での営業活動により知り得た情報や、周囲の動向をまとめたものです。
※当記事グラフ調査対象：基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル
※データ提供：三鬼商事株式会社
